住宅ローン

住宅ローンがない場合は、財産分与で売却して分配するか、どちらか一方の名義に変えるなど当事者間の問題として処理が出来ますが、自宅不動産に住宅ローンがあると考えなければならないことが出てきます。 まず住宅ローンは担保権を設定した金融機関との契約ですので、簡単に債務者を変更したり、連帯保証人を簡単に変更することはできません。あくまで債権者である金融機関との協議・承諾が必要となります。返済能力がない方が取って代わることは難しいと考えたほうがいいでしょう。 また問題となるのは、オーバーローン状態である場合です。 購入後間もない場合、住宅ローンは減っておらず、時価より住宅ローンが高い状態をオーバーローン状態と言うのですが、オーバーローン状態の物件を売却する為には、売却代金に不足分を加えて銀行に返済しなければなりません。
○売却額が住宅ローンを下回る場合 ①売却額   4000万 ②住宅ローン 4500万 *諸費用は除く ① ― ②=―500万 500万を新たに用意しなければならず 財産分与を夫婦各々50%とすると、 夫250万 妻250万の負担が必要となります。
○売却額が住宅ローンを上回る場合 ①売却額   4000万 ②住宅ローン 3500万 *諸費用は除く ① ― ②=500万 財産分与を夫婦各々50%とすると、 夫250万 妻250万の分与額が取得することが出来ます

○自宅不動産に住み続けるには以下のパターンが考えられます。 *夫が不動産の名義と住宅ローンの名義と仮定

1.妻子が離婚した後も住み続け、不動産も住宅ローンも妻の名義にするケース
この場合、妻にそれなりの収入が必要になります。新たに妻が金融機関の住宅ローン審査をクリアできれば良いのですが、専業主婦やパートしかしていない場合、難しいといえるといえます。

2.夫が住み続けるケース
夫がローンの単独債務者で、夫が今後も住宅に住み続ける分にはさほど問題にはならないでしょう。但し、子どもを含めた家族で住むことを前提に購入した場合、管理維持、気持ちの問題を考えると住み続けることは考える必要があります。

3.妻子が離婚した後も住み続け、不動産も住宅ローンも夫の名義のままにするケース
このケースを希望する夫婦は多く見受けられます。離婚後、子供の学校関係や経済的問題から、妻と子供がそのまま住み続け、住宅ローンは元・夫に支払い続けてもらう、という希望をお持ちの方も多くいらっしゃると思います。この場合、住宅ローンは夫が返済するので、財産分与や養育費の支払額で調整することもあります。
またこのケースにはリスクがあります。離婚後、夫が引き受けた住宅ローンの返済が滞ることになれば、当然銀行は抵当権を行使してきます。最悪の場合、差し押さえから競売となり、結局は自宅を手放すことになり、引越しを余儀なくされることになります。
当相談室では、不動産業界出身の行政書士が自宅不動産の時価・価値、夫婦の実情に合わせてご提案させていただきます。

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自宅不動産の財産分与

当相談室では、離婚協議作成だけでなく、行政書士が直接自宅不動産の財産分与に関するサポートも対応しています。 離婚する際に大きな問題となるのは自宅不動産の取り扱いです。

売却する場合、の主なポイントとして
①住宅ローンの残り返済額
②現在の不動産の価格
③債務者や連帯保証人   を確認する必要があります。

実際売却することになると、
○長期化は避けたいので速やかに売りたい
○売却していることを知られたくない
○住宅ローンは残したくない
○なるべく高く売りたい

といったお悩みやニーズに宅地建物取引業の許可を持つ行政書士が直接担当し、離婚協議書と平行して不動産売却サポートをさせて頂きます。
*不動産を売却した際に仲介手数料(売却価格×3%+6万*税別)がかかります。

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